一到雨季，不少家庭就開始擔(dān)驚受怕，擔(dān)心自己的房子無法抵御大雨的侵襲，出現(xiàn)漏水、返水。近幾年，北京夏季雨水偏多，讓不少家庭遭了災(zāi)，尤其是去年的“7·21特大自然災(zāi)害”中，很多家庭損失慘重。是否能經(jīng)得住“水患”，也已經(jīng)成為購房時(shí)一個(gè)要重點(diǎn)查驗(yàn)的指標(biāo)。專家提醒，解決水患，“防”遠(yuǎn)比“治”重要，頂層、地下室、帶露臺(tái)的房子較容易出現(xiàn)“水患”問題，購房者在選購此類房屋時(shí)一定要仔細(xì)查驗(yàn)。
頂層、地下室、未封陽臺(tái)最易遭災(zāi)
王女士每年一到雨季就擔(dān)心自己的房子又出現(xiàn)滲水、漏水的情況。王女士告訴我們，她的房子幾乎每年都會(huì)漏，而且每年她都會(huì)找人修補(bǔ)，但始終沒有徹底解決。修補(bǔ)的工人表示，已經(jīng)很難找到她的房子準(zhǔn)確的漏點(diǎn)在哪，要想徹底解決，就得把整個(gè)樓頂都修一遍。
據(jù)優(yōu)嘉優(yōu)筑房地產(chǎn)咨詢有限公司首席驗(yàn)房師趙朝杰介紹，在業(yè)主的常規(guī)經(jīng)驗(yàn)中，頂層和地下室是遭受水患的?？?，但實(shí)際上，容易出現(xiàn)滲水、漏水現(xiàn)象的房子還有很多，像一些帶有開放露臺(tái)、未封閉陽臺(tái)的房屋也較容易遭受“水患”。因?yàn)檫@些地方都是經(jīng)常過水并且是滲漏點(diǎn)高發(fā)的部位。
近些年，下躍、別墅的地下空間成為不少項(xiàng)目的賣點(diǎn)，但這些“賣點(diǎn)”有時(shí)會(huì)在居住中成為水患的“集中點(diǎn)”。而地下室一遭遇“水患”，往往損失慘重。趙朝杰指出，地下室防水上有很多隱蔽工程，如果施工時(shí)沒有注意的話，就會(huì)造成長期的隱患。一般地下室滲水主要是由于兩個(gè)問題導(dǎo)致，一方面是外墻防水未做好或土層回填時(shí)造成防水層破損，另一方面，室外排水管接地部分屬于無組織排水，屋面大量雨水經(jīng)過雨水管道排出，造成雨水管口處地面塌陷、下沉，最終導(dǎo)致地下室滲漏水。另外，由于地下室和地面存在高低差，如果地下排水系統(tǒng)不是獨(dú)立設(shè)計(jì)的，與地面排水聯(lián)通起來，雨勢(shì)過猛時(shí)就容易形成回灌。如果地下室存在這種設(shè)計(jì)缺陷，再次進(jìn)行改造時(shí)產(chǎn)生的成本非常大，簡單地切斷地下室與地面排水的聯(lián)系，地下室的正常生活用水也無法使用，地下室空間就被浪費(fèi)掉了。
某別墅開發(fā)商規(guī)劃負(fù)責(zé)人透露，地下室滲漏水的情況確實(shí)比較多，開發(fā)商針對(duì)此也做了不少工作，以他們項(xiàng)目為例，就為地下室排水做了獨(dú)立的排水系統(tǒng)，并且針對(duì)經(jīng)常過水的區(qū)域，比如地下室墻內(nèi)墻外、開放陽臺(tái)、樓頂?shù)染隽朔浪O(shè)計(jì)，并通過了嚴(yán)格的防水試驗(yàn)。該負(fù)責(zé)人還表示，地下室滲漏水是可防的，關(guān)鍵還是要看在施工時(shí)應(yīng)該做的細(xì)節(jié)是否全部做到。
業(yè)主驗(yàn)房前應(yīng)了解一些專業(yè)知識(shí)
在《廣廈時(shí)代》的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分購房者在收房時(shí)都不會(huì)選擇專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，而是憑借自己或家人的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行驗(yàn)房。趙朝杰提醒，在他們過往的查驗(yàn)幾百個(gè)小區(qū)幾十萬業(yè)主的經(jīng)驗(yàn)看，90%的業(yè)主都不具備專業(yè)的驗(yàn)房知識(shí)，因此業(yè)主如果選擇自己收房，一定要事先了解一些專業(yè)的知識(shí)。
以較易出現(xiàn)滲水、漏水問題的陽臺(tái)、露臺(tái)為例，在查驗(yàn)這類部位時(shí)都要看地面的坡度是否坡向排水口方向，如果坡度出現(xiàn)倒坡情況就會(huì)產(chǎn)生積水，這時(shí)如果防水層出現(xiàn)問題，滲漏水就很容易發(fā)生；另外還要看地面有無開裂現(xiàn)象，如果地面開裂，雨水很容易順著裂縫滲進(jìn)去；露臺(tái)周邊的臺(tái)面、矮墻如果出現(xiàn)開裂同樣會(huì)發(fā)生滲漏水，這些都需要在驗(yàn)房時(shí)仔細(xì)查驗(yàn)。
除此之外，造成房屋滲水、漏水的細(xì)節(jié)還有很多，而其中大部分都是隱蔽工程，因此在收房時(shí)，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)單位咨詢這些重點(diǎn)部位、問題的一些工藝做法，比如屋面防水怎么做的，可以達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)；房屋里是否有施工洞，施工洞是如何處理的等。另外，在查驗(yàn)好這些問題后，要確認(rèn)合同內(nèi)相關(guān)條文約定及維保措施，對(duì)于后期出現(xiàn)的問題也能得到有效解決。
趙朝杰表示，如果業(yè)主不是建筑或相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員，最好還是尋找專業(yè)人士或?qū)I(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)來協(xié)助進(jìn)行收驗(yàn)房屋，因此查除“水患”需要專業(yè)的工具和多年經(jīng)驗(yàn)的支撐，目前市場(chǎng)上驗(yàn)房費(fèi)用也不高，一套普通商品房驗(yàn)房費(fèi)用也就在千元左右，相比“水患”會(huì)給業(yè)主造成的損失，花費(fèi)這筆費(fèi)用還是值得的。
驗(yàn)房收房不能只停留在室內(nèi)
趙朝杰表示，房屋漏水是一個(gè)很復(fù)雜的問題，不是簡單地環(huán)顧房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)就可以排除隱患的，要想避免房屋漏水問題，業(yè)主在查驗(yàn)房屋時(shí)，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注一些 “墻外空間”。由開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)問題造成的漏水隱患大部分都在墻外，要想確保不發(fā)生“水患”，應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)這些“墻外空間”的施工質(zhì)量。
以每家每戶都有可能遭遇“水患”的窗戶為例，業(yè)主在查驗(yàn)時(shí)，就不能簡單地關(guān)注窗戶是否可以順利開合這些表面問題，應(yīng)重點(diǎn)考察窗戶各個(gè)連接部位的“內(nèi)功”。首先，窗戶主框與副框交接處應(yīng)用發(fā)泡膠填充，主框與墻交接處，外側(cè)用耐候膠，內(nèi)側(cè)用密封膠進(jìn)行密封，窗外上檐要做出10mm寬10mm深的滴水槽，并且不應(yīng)出現(xiàn)倒坡現(xiàn)象，以保證下雨時(shí)雨水不會(huì)滲漏至室內(nèi)。這些細(xì)節(jié)如果沒有做到，就會(huì)為后期房屋遭遇“水患”留下隱患。
而另一個(gè)“水患”大戶頂層房屋業(yè)主在驗(yàn)房收房時(shí)，為避免日后的損失，收房時(shí)也應(yīng)對(duì)幾個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)查驗(yàn)。首先要重點(diǎn)關(guān)注各房間外窗框與墻交接處的密封性，及室內(nèi)窗臺(tái)部分有沒有滲漏水的痕跡，外窗玻璃與框交接處有沒有密封膠或安裝密封條。這些細(xì)節(jié)都是直接導(dǎo)致滲漏水的主要誘因。其次要對(duì)室內(nèi)頂面進(jìn)行全面排查，特別是看與外墻交接的地方有無滲漏痕跡。如果發(fā)現(xiàn)有滲漏水痕跡，說明屋面防水層有問題，需要及時(shí)報(bào)修物業(yè)或開發(fā)商。另外，有條件的情況下要對(duì)屋面進(jìn)行考察，如排水口設(shè)置點(diǎn)有沒有破損、地面有無開裂、破損、粉化等情況；最后就是要關(guān)注各個(gè)涉水管線的施工質(zhì)量。例如衛(wèi)生間各管根、墻根與地面交接處有無做45度包角保護(hù)，防水層是否涂刷至管根100mm處等。
在對(duì)帶有地下室的產(chǎn)品驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)地方，一是各個(gè)房間及廳的外墻部分，主要部位是離地面 50cm處看有沒有滲漏水的痕跡，以及墻面有沒有泛堿粉化情況，和室外排水管的排水口對(duì)應(yīng)的室內(nèi)墻面部位有沒有出現(xiàn)滲漏水情況。二是要觀察室外排水管與地面交接處有沒有出現(xiàn)回填土下沉或積水坑，如果有則發(fā)生滲漏水的可能性非常大。
趙朝杰指出，如果業(yè)主能夠在收房驗(yàn)房時(shí)就為自己的房子把好關(guān)，把“水患”問題重視起來，提前排除隱患，即使是居住在頂樓、地下室等較易遭遇“水患”的房子，也可以安心度過整個(gè)雨季。
鏈接：回訪“7·21”遭災(zāi)小區(qū)物業(yè)
去年的“7·21特大自然災(zāi)害”中，不少小區(qū)的地下室都未能幸免。這些被淹的地下空間如今怎么樣了，小區(qū)物業(yè)為避免再次發(fā)生險(xiǎn)情，都做了哪些工作，《廣廈時(shí)代》特回訪了部分小區(qū)，了解物業(yè)部門在遭遇“水患”后，做了哪些補(bǔ)救。
一別墅物業(yè)中心管理人員表示，為避免大雨再次給業(yè)主帶來財(cái)產(chǎn)損失，他們已經(jīng)阻斷了小區(qū)地下室與市政污水管的聯(lián)系，防止再次出現(xiàn)雨水倒灌。另外，他們還新采購了多個(gè)水泵，如果出現(xiàn)積水現(xiàn)象，可及時(shí)向外抽排污水。
而另一個(gè)小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人則介紹，去年地下車庫被水淹以后，他們對(duì)地下車庫做了徹底干燥除濕，又重新鋪設(shè)了地面，增加了排水設(shè)施。另外，在小區(qū)部分樓座外，正在規(guī)劃建設(shè)新的污水井，以減輕管道的壓力，防止業(yè)主再次遭受經(jīng)濟(jì)損失。文/門庭婷
頂層、地下室、未封陽臺(tái)最易遭災(zāi)
王女士每年一到雨季就擔(dān)心自己的房子又出現(xiàn)滲水、漏水的情況。王女士告訴我們，她的房子幾乎每年都會(huì)漏，而且每年她都會(huì)找人修補(bǔ)，但始終沒有徹底解決。修補(bǔ)的工人表示，已經(jīng)很難找到她的房子準(zhǔn)確的漏點(diǎn)在哪，要想徹底解決，就得把整個(gè)樓頂都修一遍。
據(jù)優(yōu)嘉優(yōu)筑房地產(chǎn)咨詢有限公司首席驗(yàn)房師趙朝杰介紹，在業(yè)主的常規(guī)經(jīng)驗(yàn)中，頂層和地下室是遭受水患的?？?，但實(shí)際上，容易出現(xiàn)滲水、漏水現(xiàn)象的房子還有很多，像一些帶有開放露臺(tái)、未封閉陽臺(tái)的房屋也較容易遭受“水患”。因?yàn)檫@些地方都是經(jīng)常過水并且是滲漏點(diǎn)高發(fā)的部位。
近些年，下躍、別墅的地下空間成為不少項(xiàng)目的賣點(diǎn)，但這些“賣點(diǎn)”有時(shí)會(huì)在居住中成為水患的“集中點(diǎn)”。而地下室一遭遇“水患”，往往損失慘重。趙朝杰指出，地下室防水上有很多隱蔽工程，如果施工時(shí)沒有注意的話，就會(huì)造成長期的隱患。一般地下室滲水主要是由于兩個(gè)問題導(dǎo)致，一方面是外墻防水未做好或土層回填時(shí)造成防水層破損，另一方面，室外排水管接地部分屬于無組織排水，屋面大量雨水經(jīng)過雨水管道排出，造成雨水管口處地面塌陷、下沉，最終導(dǎo)致地下室滲漏水。另外，由于地下室和地面存在高低差，如果地下排水系統(tǒng)不是獨(dú)立設(shè)計(jì)的，與地面排水聯(lián)通起來，雨勢(shì)過猛時(shí)就容易形成回灌。如果地下室存在這種設(shè)計(jì)缺陷，再次進(jìn)行改造時(shí)產(chǎn)生的成本非常大，簡單地切斷地下室與地面排水的聯(lián)系，地下室的正常生活用水也無法使用，地下室空間就被浪費(fèi)掉了。
某別墅開發(fā)商規(guī)劃負(fù)責(zé)人透露，地下室滲漏水的情況確實(shí)比較多，開發(fā)商針對(duì)此也做了不少工作，以他們項(xiàng)目為例，就為地下室排水做了獨(dú)立的排水系統(tǒng)，并且針對(duì)經(jīng)常過水的區(qū)域，比如地下室墻內(nèi)墻外、開放陽臺(tái)、樓頂?shù)染隽朔浪O(shè)計(jì)，并通過了嚴(yán)格的防水試驗(yàn)。該負(fù)責(zé)人還表示，地下室滲漏水是可防的，關(guān)鍵還是要看在施工時(shí)應(yīng)該做的細(xì)節(jié)是否全部做到。
業(yè)主驗(yàn)房前應(yīng)了解一些專業(yè)知識(shí)
在《廣廈時(shí)代》的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分購房者在收房時(shí)都不會(huì)選擇專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，而是憑借自己或家人的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行驗(yàn)房。趙朝杰提醒，在他們過往的查驗(yàn)幾百個(gè)小區(qū)幾十萬業(yè)主的經(jīng)驗(yàn)看，90%的業(yè)主都不具備專業(yè)的驗(yàn)房知識(shí)，因此業(yè)主如果選擇自己收房，一定要事先了解一些專業(yè)的知識(shí)。
以較易出現(xiàn)滲水、漏水問題的陽臺(tái)、露臺(tái)為例，在查驗(yàn)這類部位時(shí)都要看地面的坡度是否坡向排水口方向，如果坡度出現(xiàn)倒坡情況就會(huì)產(chǎn)生積水，這時(shí)如果防水層出現(xiàn)問題，滲漏水就很容易發(fā)生；另外還要看地面有無開裂現(xiàn)象，如果地面開裂，雨水很容易順著裂縫滲進(jìn)去；露臺(tái)周邊的臺(tái)面、矮墻如果出現(xiàn)開裂同樣會(huì)發(fā)生滲漏水，這些都需要在驗(yàn)房時(shí)仔細(xì)查驗(yàn)。
除此之外，造成房屋滲水、漏水的細(xì)節(jié)還有很多，而其中大部分都是隱蔽工程，因此在收房時(shí)，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)單位咨詢這些重點(diǎn)部位、問題的一些工藝做法，比如屋面防水怎么做的，可以達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)；房屋里是否有施工洞，施工洞是如何處理的等。另外，在查驗(yàn)好這些問題后，要確認(rèn)合同內(nèi)相關(guān)條文約定及維保措施，對(duì)于后期出現(xiàn)的問題也能得到有效解決。
趙朝杰表示，如果業(yè)主不是建筑或相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員，最好還是尋找專業(yè)人士或?qū)I(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)來協(xié)助進(jìn)行收驗(yàn)房屋，因此查除“水患”需要專業(yè)的工具和多年經(jīng)驗(yàn)的支撐，目前市場(chǎng)上驗(yàn)房費(fèi)用也不高，一套普通商品房驗(yàn)房費(fèi)用也就在千元左右，相比“水患”會(huì)給業(yè)主造成的損失，花費(fèi)這筆費(fèi)用還是值得的。
驗(yàn)房收房不能只停留在室內(nèi)
趙朝杰表示，房屋漏水是一個(gè)很復(fù)雜的問題，不是簡單地環(huán)顧房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)就可以排除隱患的，要想避免房屋漏水問題，業(yè)主在查驗(yàn)房屋時(shí)，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注一些 “墻外空間”。由開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)問題造成的漏水隱患大部分都在墻外，要想確保不發(fā)生“水患”，應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)這些“墻外空間”的施工質(zhì)量。
以每家每戶都有可能遭遇“水患”的窗戶為例，業(yè)主在查驗(yàn)時(shí)，就不能簡單地關(guān)注窗戶是否可以順利開合這些表面問題，應(yīng)重點(diǎn)考察窗戶各個(gè)連接部位的“內(nèi)功”。首先，窗戶主框與副框交接處應(yīng)用發(fā)泡膠填充，主框與墻交接處，外側(cè)用耐候膠，內(nèi)側(cè)用密封膠進(jìn)行密封，窗外上檐要做出10mm寬10mm深的滴水槽，并且不應(yīng)出現(xiàn)倒坡現(xiàn)象，以保證下雨時(shí)雨水不會(huì)滲漏至室內(nèi)。這些細(xì)節(jié)如果沒有做到，就會(huì)為后期房屋遭遇“水患”留下隱患。
而另一個(gè)“水患”大戶頂層房屋業(yè)主在驗(yàn)房收房時(shí)，為避免日后的損失，收房時(shí)也應(yīng)對(duì)幾個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)查驗(yàn)。首先要重點(diǎn)關(guān)注各房間外窗框與墻交接處的密封性，及室內(nèi)窗臺(tái)部分有沒有滲漏水的痕跡，外窗玻璃與框交接處有沒有密封膠或安裝密封條。這些細(xì)節(jié)都是直接導(dǎo)致滲漏水的主要誘因。其次要對(duì)室內(nèi)頂面進(jìn)行全面排查，特別是看與外墻交接的地方有無滲漏痕跡。如果發(fā)現(xiàn)有滲漏水痕跡，說明屋面防水層有問題，需要及時(shí)報(bào)修物業(yè)或開發(fā)商。另外，有條件的情況下要對(duì)屋面進(jìn)行考察，如排水口設(shè)置點(diǎn)有沒有破損、地面有無開裂、破損、粉化等情況；最后就是要關(guān)注各個(gè)涉水管線的施工質(zhì)量。例如衛(wèi)生間各管根、墻根與地面交接處有無做45度包角保護(hù)，防水層是否涂刷至管根100mm處等。
在對(duì)帶有地下室的產(chǎn)品驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)地方，一是各個(gè)房間及廳的外墻部分，主要部位是離地面 50cm處看有沒有滲漏水的痕跡，以及墻面有沒有泛堿粉化情況，和室外排水管的排水口對(duì)應(yīng)的室內(nèi)墻面部位有沒有出現(xiàn)滲漏水情況。二是要觀察室外排水管與地面交接處有沒有出現(xiàn)回填土下沉或積水坑，如果有則發(fā)生滲漏水的可能性非常大。
趙朝杰指出，如果業(yè)主能夠在收房驗(yàn)房時(shí)就為自己的房子把好關(guān)，把“水患”問題重視起來，提前排除隱患，即使是居住在頂樓、地下室等較易遭遇“水患”的房子，也可以安心度過整個(gè)雨季。
鏈接：回訪“7·21”遭災(zāi)小區(qū)物業(yè)
去年的“7·21特大自然災(zāi)害”中，不少小區(qū)的地下室都未能幸免。這些被淹的地下空間如今怎么樣了，小區(qū)物業(yè)為避免再次發(fā)生險(xiǎn)情，都做了哪些工作，《廣廈時(shí)代》特回訪了部分小區(qū)，了解物業(yè)部門在遭遇“水患”后，做了哪些補(bǔ)救。
一別墅物業(yè)中心管理人員表示，為避免大雨再次給業(yè)主帶來財(cái)產(chǎn)損失，他們已經(jīng)阻斷了小區(qū)地下室與市政污水管的聯(lián)系，防止再次出現(xiàn)雨水倒灌。另外，他們還新采購了多個(gè)水泵，如果出現(xiàn)積水現(xiàn)象，可及時(shí)向外抽排污水。
而另一個(gè)小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人則介紹，去年地下車庫被水淹以后，他們對(duì)地下車庫做了徹底干燥除濕，又重新鋪設(shè)了地面，增加了排水設(shè)施。另外，在小區(qū)部分樓座外，正在規(guī)劃建設(shè)新的污水井，以減輕管道的壓力，防止業(yè)主再次遭受經(jīng)濟(jì)損失。文/門庭婷
